劉志峰：加快房地產供給側結構性改革
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作者:architecture-96
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發布時間: 2016-11-28
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今年是中國“十三五”規劃的開局之年，本屆論壇以“新五年、新格局”為主題，在中美房地產同行間對話交流，分析房地產發展趨勢，應對房地產機遇挑戰，為房地產發展提供新動力。
今年是中國“十三五”規劃的開局之年，本屆論壇以“新五年、新格局”為主題，在中美房地產同行間對話交流，分析房地產發展趨勢，應對房地產機遇挑戰，為房地產發展提供新動力。下面，我就中國房地產發展特別是供給側結構性改革，與大家作一交流.
??為中國這樣一個人口大國提供住房供應，既是人類居住史的壯舉，也是供給側結構性改革的實踐。改革開放前，中國住房供應極度短缺，三代同室、結婚沒房子的情況很常見，我們長期為房擔憂，為房苦惱。住房問題，成了國之憂、民之憂、家之憂。1980年4月2日，針對“住房難”問題，中國改革開放的總設計師鄧小平提出了改革住房分配制度的設想，打破了傳統的福利分房觀念，啟動了以供給滿足需求為導向的住房制度改革。經過一系列的試點，特別是1998年全面深化住房制度改革以來，實行住房分配貨幣化、住房產權自有化、住房供應社會化、住房保障多樣化、住房管理專業化，住房建設和消費進入快速發展期，人民群眾居住條件得到了極大改善，1978年至2014年，在城鎮人口增加3.4倍的情況下，城鎮居民人均住宅建筑面積增加了4倍，達到33.3平方米，戶均成套住房接近1套，實現了住房由“極度短缺”到“快速發展”再到“追求品質”三個階段的歷史性跨越。當前，房地產領域正在貫徹落實中央創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，與互聯網、信息經濟、智能技術加深融合，不斷推進綠色低碳，促進人與自然的和諧。住房消費向多層次、個性化、高品質方向轉變，房地產業仍有較大發展空間。但快速發展的同時，長期積累的問題和矛盾也日益顯現：
??第一，城市分化嚴重、庫存壓力大。
??中國房地產的發展與城市化相輔相成。由于城市化進程和資源配置的差別，不同城市房地產分化嚴重。一線城市和部分二線城市面臨房價調控的壓力，多數二線城市要保持穩定發展，三四線城市庫存壓力大。雖然全國房地產庫存已連續三個月下降，但商品房待售面積仍高達7.2億平方米。此外，產品供應結構不適應市場需求，同質化現象嚴重，非住宅產品去庫存壓力大，配套不完善、適銷不對路的產品大量積壓。化解房地產庫存成為當前經濟工作的一項重要任務。
??第二，房地產杠桿化風險加大。
??2008年以來，面對國際金融危機，中國出臺了一系列經濟刺激計劃，大量社會資金流向房地產和大批企業介入房地產。今年以來，在去庫存等貨幣政策推動下，全國商品房銷售面積和銷售金額均快速增長，但這種市場回暖主要是金融杠桿的作用，加杠桿雖然釋放了部分有效需求和改善性需求，但也帶來了不少投資投機性需求。如果繼續加杠桿，將導致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會積聚，最終可能會在政策收緊時破裂。美國的次貸危機、日本的房地產泡沫，就是由于反復加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環。房地產杠桿化的加大，有可能引發系統性和區域性風險。
??第三，房地產成本不斷上升。
??成本不斷上升是行業面臨的又一問題，一是土地成本不斷增加，二是融資成本不斷增加，三是材料采購成本不斷增加，四是管理成本和勞動力成本不斷增加。其中，最突出的是土地成本。房地產是高度依賴土地和資金的行業，但土地不能無限供應，企業拿地和拆遷成本不斷升高，抗風險能力有所下降，尤其是地王頻頻出現，深受社會關注，但這絕非我們所愿意看到的。除此之外，綠色智能建筑的建設成本也有所增加。現在看，綠色智能建筑不能單純以高投入、高成本為導向，而要以滿足人們的生活需求為前提，以經濟適用為原則，在性價比上形成優勢。
??第四，房地產短板日益顯現。
??主要反映在：一是粗放式設計建造導致“大路貨”隨處可見，部分房地產企業仍停留在戶型、面積、地段的傳統比拼上，而沒在規劃設計、技術標準、信用等方面展開競爭。二是產品質量提升緩慢。一些企業重銷售、輕技術，重資金、輕管理，在一些關鍵技術應用上缺少突破，產品質量不高。三是配套服務有待提高。雖然房地產業對社區服務業有所拓展，但一些項目在交通、商業、金融、教育、醫療等公共資源還沒配置好的情況下就盲目開盤，產生了大量的無效供應。四是資源能源浪費嚴重。商品房交付仍以毛坯房為主，綠色新型建材應用不廣，住宅產業化進展緩慢，大量的建筑垃圾和住宅生產使用過程中的高碳排放，對生態環境產生了不良影響。
??上面提到的四個方面，也正是當前中國經濟面臨的去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務在房地產領域的集中體現。
??供給側結構性改革是當前和今后一段時期我國經濟工作的主線。怎樣在房地產領域搞好供給側結構性改革？我把它概括為“明確一項任務”、“建立兩個體系”、“創新三項機制”、“補足四個短板”。
??一、明確一項任務
??化解房地產庫存是當前中央確定的一項重要任務。“去庫存”不是零庫存，合理的庫存，能保持市場的供求平衡和價格穩定。但當庫存超過了合理的周期，去化時間過長甚至難以去化，就會變成城市的“負資產”，并造成企業和相關產業的資金鏈斷裂，引發金融風險或社會問題。但化解房地產庫存，又與鋼鐵、煤炭、化工等領域嚴重的產能過剩不同，房地產作為不動產，它不是普通的產能，無法像工業產能那樣“關、停、并、轉”。不切實際和指標式、任務式的去庫存很難見效。因此，既要立足當前，也要看到長遠，因城施策做到“四個結合”：一是結合所在城市未來人口和住宅需求進行科學測算，按照未建、待建、在建、已建待售的分類，摸清房地產庫存的成因和底數，相應調整房地產開發規劃。二是結合群眾對交通、文化、教育、醫療健康的需求，加快三四線城市基礎配套設施建設，擴大有效需求。三是結合大城市人口疏解計劃，加強城市副中心、衛星城的基礎設施建設和配套服務，在產業搬遷過程中實現人口的遷移居住，逐步盤活庫存。四是結合國家就業創業政策，在三四線城市提供更多就業創業機會，吸引更多農村轉移勞動力和大學畢業生到這些城市工作居住。現在有些大學生未來收入是有保障的，還有一部分新市民也有一定經濟收入，愿意從農村進城買房，要挖掘他們的購房潛力。總之，化解房地產庫存不能只靠財稅、金融等政策，要在供給側結合城市產業、配套服務等多方發力。
